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2013年德阳房地产市场概况
时间:2014/2/25 浏览数:3796 【关闭页面】

一、供大于求,存量房再创新高。

据住在德阳网统计,2013年德阳市区有24个住宅项目推出新房源约112万平方米、共计10764套,套均面积104平米,户型以70-100之间的刚需为主。从区域来看,旌东片区是推出新房源体量最大的区域,2013年共有8个项目推出新房源,以新里程阳光高地、东湖尚、嘉皇心悦城、帝豪恋城、爱的水岸为主,推出共计约4170套房源,占全年供应总房源量的38%左右。城市改造逐步由老城区过渡至河东片区是河东片区供应量增加的主要原因

Ø  旌南片区次之,以香江华府、凯丽景湖、旌城天际、知汇华庭为主,共新增加1781套房源,占总房源量的16%左右。

2013年成交量趋于平稳,全年共销售10976套房源(约110万平米)。其中3月份销售量达到本年度最高峰,单月销售1440套房源,在当月开盘的希望城SOHO和嘉皇心悦城均创下了开盘几乎售罄的局面。本年度销售量跌入谷底是6月份,销量仅只有723套房源,传统的金九银十也并未出现期待的局面。12月份临近年底,部分返乡置业再次加速了德阳楼市,当月销售高达1106套房源,环比12月份上涨了50%。

据住在德阳网2012年年底统计,德阳市场剩余房源近3万套,2013年新推出房源10764套,同年消化房源10976套,照此计算,2013年底,德阳市场剩余房源仍然是近3万余套。按照2011年德阳全年73.31万方、2012年全年105万方的成交量看,在没有新房源进入市场条件下,德阳目前的存量房还需三年时间才能够完全消化完。

在需求不旺的情况下,2013年12月,德阳市区住房供应反而猛增,达到惊人的23.7万平方米,共计3041套。而销售面积为7.91万平方米,出售1106套。或许大家都期待春节前后能有个好收成。

二、整体价格略微走低,价格战越演越烈,价格梯度逐渐成形。

2013年德阳房地产价格延续了2012年以价换量的趋势。2012年成交均价每平米4138-4608元,2013年房价趋于平稳发展,全年成交价每平米在4240-4365元之间徘徊,同比2012年下跌了4%。2013年的全年市场最低价同比2012年上涨了3%,最高价比2012年下跌了7%。

    2013年德阳楼市市场成交均价相比2012年有所下跌,为抢占客户,整个市场弥漫着“价格战“。你敢推每平米4000元的执行均价,我就敢降到每平米3800元的均价,导致市场上“3字头”房源遍地开花。

    据住在德阳网每月楼盘统计,德阳现在售和在建楼盘79个。2013年已经开盘的有61个,其中有24个项目推出“3字头”房源,占已开盘项目约40%。这些推出“3字头”房源的项目中大部分以活动推出。

    其中旌东片区友山公馆5月推出6-18万的购房优惠,活动价出现了近3年来德阳市区最低价每平米3388元,25套特价房当月售完;新里程阳光高地一期推出每平米3480元的房源,开盘劲销60%;爱的水岸推出每平米3550元,湖景小豪宅吸引了颇高的眼球;正基首席惯行的低价推出每平米3290元实得价格,数月登上德阳销售前三的排行榜…… 而特惠房源主要集中在体量偏大的旌东片区,这也是2013年旌东片区供应量最大、竞争最激烈有很大的关系,通过这样一个低起价、大优惠的营销策略,来吸引购房者的关注。 

总之,德阳房价的下行趋势正朝着3000多的方向迈进,德阳房价未来结果怎样,很难预料。央企的雄厚实力,几百万平米的体量投入到年销售只有几十万平米的市场中,正所谓龙游浅水,不是遭虾戏,而是把水喝干了,大鱼小鱼的生存都遭遇到前所未有的威胁。在这种生存背景下,楼市上演跑得快,赶紧低价出贷,少赚不赔,静观其变,不失为明智之举。一个经济在四川排行老三的地级市,一个将要建成的百万人口大城市,一个距省城几十分钟车程的山水宜居城市,其房价水准竟然在向四川的县级水平靠拢。

    不过部分高端品质项目如万兴魅力城5和睦人家、汇乐国际、福康瑞麒曼等高达每平米5000元的均价同样受到部分改善型购房者的青睐,可以看出,由于项目品牌、品质的原因,市场价格以及产品的阶梯形已经逐步形成。 

三、投资资金政策性转移,商业市场异常火爆。

    二套房首付上调至60%,影响高端、改善型购房需求,使得2013部分改善型房源成交消化速度放慢。主要购买力集中在刚需购房者,投资、改善客户已经逐渐转移到不限购不限贷的商业市场。今年商业市场异常火爆,西部国际商贸城、恒大国际商贸城、熙城等商业受市场高度关注,开盘大卖,排队抢购的壮观局面在商业物业中再一次上演。

四、土地市场交易冷清,同比数据下行。  

2013年,住宅和商业用地总供应量约为1697亩,成交约660亩,成交占比约39%。共计出让土地22宗(不包含工业、仓储、加油站等用地),成交15宗,流拍7宗。其中13宗为挂牌出让,拍卖出让的土地仅为3宗。

    2013年成交的土地,从土地属性来讲,普通住宅用地的比例最高,占8成,而商业用地占比最小,15宗成交土地中仅有1宗土地为纯商业用地,其余的2块为综合用地,在规划上都划分了20%的商业比例。

    从6月份开始到11月份,成交为0。下半年流拍的7宗地,从地块位置看,新增拍卖地块主要集中在八角、天元等片区,土地大小也是创规模的,基本在100亩以上。

    今年整体推出的宗地位置已明显边缘化,有向北一环和南一环以外发展的趋势,另外,地块向东发展的特征也十分明显,比如旌阳区的东湖乡就是未来供地的主力区域之一,今年挂牌出让的13宗土地中,就有2宗土地属于东湖乡。其实,这也是必然结果,德阳城市中心发展已经相对完善,几乎无地可卖,而如天元片区、城北方向等城市周边区域土地资源则显得相对充足一些,在土地供应上大地块出现的几率也相对较高,因此,今年所供应和成交的土地地块规模都呈现出中间小,四周大的特点。不过侧面来讲,当前的土地供应的区域方向,反映出的是未来德阳房地产发展的楼市热点板块。

    2013年同比2012年,土地出让总数为15宗,同比减少42宗;土地出让面积约为660亩,同比减少433亩;土地出让金约为8.9亿,同比减少1.9亿。所以,无论是同土地出让宗数、出让面积还是出让金,2013年都低于2012年。但楼面地价大概与2012年持平,大概为平米550-1100元。不过,从各项数据之间的差异程度中,我们可以发现另一个现象,虽然今年的各项指标都低于2012年,但今年每亩土地成交的均价约为135万,比2012年每亩成交均价99万上涨近30%。出现这种情况可能有两个原因:

    1.德阳CPI上涨,2013年德阳的CPI平均上涨约2.6%,物价上涨,地价进行自然规律性上涨。

    2.容积率上升,今年所成交的土地,容积率一般在3-4左右,最高达到了5.2,而反观2012年,容积率一般在2.5-3.5左右。容积率的上升,使建筑面积增加,土地价自然也上涨。

    总的来看,2013年的土地市场呈现土地成交宗数低,流拍土地宗数多,成交量偏小,成交价格较低的特点。2013年成交的15宗土地,除了12宗土地是以挂牌的形式出让的不讲,还有3宗是以拍卖的形式出让。这3宗土地几乎都是以起拍价成交,毫无土地溢价可言,显现出德阳今年的土地市场冷冷清清。

五、房价走低、土地市场冷清的主要原因。

1、开发商对政策预期不确定性。中央政府在2013年所有的大型会议均表示,要严格执行房地产调控不动摇,这也表示着楼市的严厉调控将进行一场“持久战”,未来政策的走向预期不明朗,加上房产税传闻纷扰,不排除多数开发商对此下手谨慎,持观望态度。 

2、库存压力大 需求增速放缓。就当前德阳楼市存量房源,按2012年和2013年平均年消化量100万方,市场已属严重供大于求。现在德阳一个200户的楼盘,其销售周期大概需要1年,甚至更长。开发商销售速度放缓,资金回笼周期拉长,加大了开发商资金链的紧张程度,也导致了部分开发商想拿地,但是心有余而力不足。

从行业预期看,政策不明朗,供给大于需求,市场需求增速放缓。因此,2013年尽管政府想多推出新地块,但开发商对未来1-2年的市场预期信心不足,所以拿地的积极性也就不高,从2013年6-11月份政府连续推出7宗土地,都毫无例外的流标,足以证明开发商对市场前景没有信心。

3、新增人口不多,刚需群体减少。2013年德阳城镇化率为42%,同比2012年仅增加1%。德阳城镇化速度放缓不仅标志着从农村到城市居住的人口有所减少,也标志着一部分“富农”群体也相对减少,从而,购买新房的群体也就减少了。另一方面城市新增人口量少,德阳是一个工业城市,城市人口相对稳定。2012德阳城区新增落户人口仅6000人,而德阳的高校目前就只有建筑职业技术学院以及工程职业技术学院两所,从这里毕业的学生除了在三大厂就业以外,就很难找到其他符合专业的职位。

4、德阳中心城市的功能尚在完善中,对市外置业者吸引力不够。文化设施滞后、商业氛围不浓,到各县(市)没有形成快速通道。有人说,德阳不少投资者到成都购房,我们的区位优势彰显不够,房产升值空间和竞争力弱,应值得思考。

六、新举措将促进德阳房地产市场的良性发展。

一是成德同城化发展,将成都和德阳两个城市的中轴线连接在一起,势必会加快德阳的城市化步伐,实现产业化互通的顺利推进。会有更多外来企业入驻德阳投资发展,而且会吸纳更多的外来人才前来就业、定居,将会通过购房来促进德阳房地产市场的良性发展。

二是德阳市政府确定建设旌东新区、亭江新区,2013年新区规划的37个基础设施项目已经起动,新区的建设将推动大德阳进一步的发展,对于德阳建立百万人口城市起到了举足轻重的作用。

三是高铁贯通,成绵乐高铁预计将于2015年通车,如此,德阳和成都之间就会连接第三条铁路,空间距离将会从现在的1个小时缩短到半个小时。通车后,半个小时就可到双流机场。不到一个小时就可以到春熙路、天府广场等商业圈购物,这样的耗时使两地市民无疑像是在同一个城市生活。有了便捷的交通作为支撑,面对成都市场3环以内直逼上万的房价,德阳房产市场均价4千多就非常具有吸引了。